Договор аренды — гражданский кодекс
Договор аренды — гражданский кодекс: зачем нужно заключать договор аренды и какие пункты прописать в договоре, чтобы в последующем с обеих сторон не возникли споры и разногласия.
С каким проблемами сталкивались вы при снятии или сдаче в аренду недвижимость?
Договор аренды — гражданский кодекс, договор имущественного найма. Если вы собрались сдать в аренду помещение или снять в аренду – неважно, с какой стороны. Для чего нужно заключать договор аренды в письменной форме? Для того, чтобы обезопасить и себя, и свое имущество, которое вы сдаете в аренду. Так же и с той стороны – если вы собираетесь взять в аренду какое-то имущество, вы обезопасите себя заключением договора. К этому договору аренды также обязательно должен быть оформлен акт приема-передачи имущества. Это делается для того, чтобы в каком виде вы приняли помещение – описываете полностью – ремонт произведен, можно сделать фотографию обстановки до въезда, какое-то имущество, то есть там – три дивана, три стола, пять стульев. Все это вы прописываете для того, чтобы при сдаче имущества вы могли все в том же виде сдать и ничего более с вас не потребовали. А со стороны арендодателя обеспечивается безопасность своего имущества.
В договоре аренды желательно прописать все. То есть, первое, что вы сдаете в аренду, какое-то имущество. Оно вам принадлежит на праве собственности или оно вам не принадлежит и вы его сдаете на основании доверенности – это тоже аспект безопасности для арендатора. То есть, чтобы ему не сдали это помещение те, кому оно не принадлежит. Вам нужно проверять это все. Просите как минимум справку из ЦОНа о праве собственности.
Далее договор аренды — гражданский кодекс. Если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть обязательно заключен в письменной форме и должен быть сдан в департамент юстиции на регистрацию. Если срок аренды менее года, вы можете для себя его составить в письменном виде. Не обязательно для того, чтобы составить договор аренды, обращаться к адвокату, к юристу, и делать это прямо в какой-то строгой форме. Просто берете два листа бумаги А4 и пишете: Договор аренды меду Ивановым и Сидоровым. Иванов – арендодатель, Сидоров – арендатор. Предмет договора – помещение, которое сдается в аренду: квартира такая-то, расположенная там-то. Адрес, квадратура, год постройки дома можете указать. Теперь – права и обязанности сторон – при принятии в аренду помещения вы обеспечиваете сохранность имущества, как арендатор. То есть, если вы там проживать будете, находиться или использовать (это может быть коммерческое помещение), вы обеспечиваете сохранность всего имущества и использование его в надлежащих условиях, то есть вы не будете там устраивать вакханалию, сносить стену (в нашей практике имели место споры о том, что арендатор снес несущую стену и устроил квартиру-студию, однокомнатную из двухкомнатной). Потом люди очень много судятся из-за этого, что причинен ущерб имуществу.
Потом вы еще можете прописать в договоре о том, кто будет проживать с вами в квартире. Вы сразу прописываете, для того чтобы завтра не возникало споров. Вы прописываете, что с вами будет жить 5 человек, к примеру – ваша семья, и прописываете каждого – фамилию, имя, отчество. В случае чего это может сыграть в вашу пользу? Если арендодатель захочет раньше срока расторгнуть с вами договор. Вы заключили на год, а он говорит через полгода – а я продал квартиру – выселяйся. Вот прямо сейчас выселяйся, все. При этом договор на целый год. Вам некуда выселяться, вас такое положение дел не устраивает. И вы говорите – выселяй по суду. И он должен выселить вас вместе со всеми вашими членами семьи (несовершеннолетних нельзя выселять зимой), прописанными в договоре.
Теперь. Можно прописать какую-то компенсацию на случай досрочного расторжения договора. Если, например, арендодатель расторгает досрочно за полгода, то он выплачивает вам какую-то компенсацию (сумму арендной оплаты за один месяц). Можно прописать, что о расторжении договора сторона обязана предупредить за 15 дней либо за месяц до того, как расторгнуть с вами договор.
Далее. В договоре вы можете предусмотреть также моменты, когда вы захотите сделать улучшение. Допустим, вы захотели сделать ремонт какой-то косметический. Вы это прописываете в договоре. Также вы можете сделать так – письменное уведомление отправить на имя арендодателя (от арендатора) о том, что вы хотите произвести какой-то ремонт. Арендодатель вам отвечает, что да, я согласен, я увидел, я даю свое согласие. В этом случае, если у вас будут судебные тяжбы какие-то, суммы за неотделимые улучшения ремонта в случае досрочного расторжения договора вы можете взыскать с арендодателя. Такое очень часто встречается на практике, когда арендаторы сделали колоссальный ремонт, потому что у них была договоренность устная о том, что эту квартиру они будут выкупать, например. Многие заключают договор аренды, а на самом деле подразумевают под арендой аренду с последующим выкупом и начинают делать в этой квартире ремонт. То есть идут уже какие-то вложения, а когда их выселяют, это все остается там, потому что они не могут уже эти обои или паркет демонтировать. Даже если и могут, то это все уже с повреждениями, бывшее в употреблении. Или же есть отделимые улучшения. Если есть такие отделимые улучшения, которые вы можете забрать, вы это указываете в договоре. Все, буквально все желательно вам прописывать в договоре аренды: будете ли вы производить ремонт, если будет какое-либо затопление соседей из этой квартиры. При этом вы заезжаете, вы ничего не делаете, никакого ремонта, за все несет ответственность собственник. Смесители там старые, не старые – за все отвечает собственник. Если вы это все пропишете в договоре, то в случае подобной ситуации вы не несете ответственности. Если вы принимаете ответственность за каждый кран и болтик и производите ремонт, то при затоплении нижней квартиры ответственность несете вы (арендатор). Это очень важно.
В принципе, даже если вы напишите договор аренды ручкой на двух листах А4 формата, он будет действительным, вы по нему можете, в случае возникновения какого-то спора, судиться. И к нему надо обязательно, как мы упоминали ранее, составить акт приема-передачи имущества. Что было из техники, мебели, показания счетчиков газа, воды на определенный какой-то день. И по поводу оплаты – договор может очень эффективно обезопасить, когда вы прописываете какую-то сумму оплаты и указываете, что в течение года она не будет меняться. То есть какая она была на момент заключения договора и во все время его действия сумма меняться не должна. То есть арендодатель не может в любое время поменять сумму оплаты.